Priprava stanovanja na oddajo
Preden lastnik stanovanje odda, mora zagotoviti, da je nepremičnina v primernem stanju za bivanje. To pomeni, da mora biti stanovanje varno, čisto in funkcionalno. Vse električne, vodovodne in ogrevalne napeljave morajo delovati brezhibno. V praksi to pomeni, da je priporočljivo opraviti temeljito čiščenje, manjša popravila ter morebitne osvežitve notranjosti, kot je barvanje sten. Najemniki se pogosto odločajo na podlagi prvega vtisa, zato urejenost prostora vpliva tudi na višino najemnine.
Pogodba o najemu
Najemno razmerje mora biti vedno urejeno s pisno pogodbo. Pogodba določa pravice in obveznosti obeh strani: višino najemnine, stroške, ki bremenijo najemnika, trajanje najema, pogoje za odpoved ter obveznosti glede vzdrževanja stanovanja. Priporočljivo je, da lastnik v pogodbi določi tudi višino varščine, ki jo najemnik plača ob podpisu pogodbe kot jamstvo za morebitne poškodbe ali neplačila.
Pogodba mora biti skladna z Obligacijskim zakonikom in Stanovanjskim zakonom, zato je priporočljivo, da jo pregleda strokovnjak ali pravnik. Čeprav se marsikateri lastnik odloči za uporabo spletnih vzorcev pogodb, je prilagoditev konkretni situaciji nujna.
Registracija pogodbe pri FURS
Vsako najemno pogodbo mora lastnik nepremičnine prijaviti pri Finančni upravi RS (FURS). Prijava je obvezna, saj omogoča nadzor nad plačevanjem davkov. Ob registraciji pogodbe mora lastnik navesti podatke o nepremičnini, najemniku in trajanju najema. Brez prijave pogodbe lahko lastnika doleti globa, poleg tega pa se s tem izpostavi dodatnim težavam v primeru sporov z najemniki.
Davčne obveznosti lastnika
Oddaja stanovanja pomeni tudi obveznost plačila dohodnine. Dohodnina se plačuje od doseženega prihodka iz oddajanja nepremičnine, pri čemer lahko lastnik uveljavlja normirane stroške v višini 10 % ali dejanske stroške, če jih ustrezno dokumentira. Dohodek iz oddajanja stanovanja se obdavčuje po veljavnih dohodninskih stopnjah, ki so progresivne. To pomeni, da višji kot je dohodek, višji je tudi odstotek obdavčitve.
Lastnik mora prihodke iz oddajanja nepremičnine vključiti v letno dohodninsko napoved, ki jo odda FURS-u. Zamude ali nepravilno prijavljeni prihodki lahko pomenijo dodatne globe in obresti.
Pravne obveznosti in odgovornosti
Lastnik stanovanja je odgovoren za zagotavljanje varnega in zdravju neškodljivega bivanja. To vključuje ustrezno prezračevanje, varno električno in plinsko napeljavo ter osnovno opremo, če je stanovanje opremljeno. Poleg tega mora lastnik poskrbeti, da so vse spremembe v lastništvu in oddaji nepremičnine prijavljene v ustrezne registre.
Če pride do sporov z najemniki, kot so neplačevanje najemnine, poškodovanje stanovanja ali motenje reda, ima lastnik možnost sodne zaščite. Vendar je takšne situacije najbolje preprečiti s skrbno izbiro najemnika in jasno pogodbo.
Kaj preveriti pri izbiri najemnika?
Izbira pravega najemnika je eden najpomembnejših korakov pri oddaji stanovanja. Lastniki pogosto zahtevajo dokazila o redni zaposlitvi ali drugih stalnih prihodkih, saj to zmanjša tveganje za neplačila. Priporočljivo je tudi, da se opravi osebni pogovor z najemnikom in preveri njegova pretekla najemna razmerja, če je to mogoče.
Varščina je dodatno zagotovilo, ki lastniku omogoča kritje stroškov v primeru neplačil ali poškodb. Običajno se določi v višini ene do treh najemnin.
Najpogostejša vprašanja (FAQ)
Ali moram prijaviti najemno pogodbo FURS-u?
Da, vsaka najemna pogodba mora biti prijavljena pri FURS, sicer lastnik tvega globo.
Kateri stroški bremenijo najemnika?
Običajno najemnik poleg najemnine plačuje še obratovalne stroške, kot so elektrika, voda, ogrevanje in komunalne storitve.
Kaj se zgodi, če najemnik ne plačuje najemnine?
V tem primeru lahko lastnik uveljavlja varščino in sproži postopek za odpoved pogodbe ter izselitev najemnika.
Kateri davki se plačujejo pri oddaji stanovanja?
Lastnik mora plačevati dohodnino na prihodke iz oddajanja nepremičnin. Lahko uveljavlja normirane ali dejanske stroške.
Ali lahko oddam stanovanje brez pogodbe?
Oddaja brez pogodbe ni priporočljiva in je lahko nezakonita. Pisna pogodba ščiti tako lastnika kot najemnika.
Praktični vidiki oddaje v manjšem mestu
Oddaja stanovanja v Cerknici ima posebnosti, saj gre za manjše mesto z omejeno, a stabilno ponudbo nepremičnin. Povpraševanje je največje med mladimi družinami, zaposlenimi v Ljubljani, ki iščejo cenovno dostopnejše stanovanje, ter študenti, ki se vozijo v prestolnico. Zato lahko lastnik s premišljenim pristopom in dobro pripravljeno ponudbo doseže dolgoročno sodelovanje in stabilen prihodek.
